Vodič za apartmane – Učimo na tuđoj koži – feasibility studija i financiranje

Koliko samo dobrih ideja na svijetu propadne zbog stavke financiranje. Danas ćemo 3,5 godine Mirninog i Rokovog proučavanja načina financiranjam, brojnih neprospavanih noći i umalo odustajanja od svega, svesti u 1 tekst s happy endom – kako do kredita s 3 godine počeka i kamatom od samo 1,35 posto. Real story

Pričala sam vam o projektu O’live residence, obitelji Kero i njihovom velikom snu. Ukratko, odlučili su na naslijeđenoj parceli u Bibinju sagraditi kuću sa šest apartmana kako bi si osigurali sigurniju budućnost. Ne, neće im to biti osnovni posao, ali će barem biti osigurač u današnjem nestabilnom svijetu. No, mnogi veliki snovi i divne priče zapnu na financiranju, a to se umalo i dogodilo i Mirni i Roku.

Što se sve izdogađalo od 2015. kada su krenuli u projektiranje do danas? Evo priče o tome.

– I Roko i ja smo u marketingu, eventima i komunikacijama, poslovima koji su jako dinamični i čiji se trendovi brzo mijenjaju. S druge strane turizam, koliko god je i on dinamičan i mijenja se, ipak je nešto predvidljiviji. Naš prvi korak bila je analiza prostornog plana da vidimo što i koliko možemo graditi. Tu smo s arhitektom naučili sve o MAX BRP-u, raznim koeficijentima iskoristivosti parcele i broju parkirnih mjesta na građevinskoj čestici koji vam u praksi diktiraju broj apartmana koji smijete izgraditi. Napravili smo izračun o procijenjenoj vrijednosti investicije, a paralelno, razmišljali smo o tome koliko bi mogli zaraditi, koliko dana biti popunjeni… Slagali smo razne tablice, pričali sa mnogim prijateljima i rodbinom koji su već to prolazili na vlastitoj koži. Sva naša zapažanja govorila su o tome da ako ideš u ovako veliku investiciju gradnje iz početka moraš imati sezonu od 4 mjeseca, a idealno bi bilo da si popunjen od travnja do listopada. Kad kažem popunjen, naravno da ne mislim baš svaki dan, ali bi morao u periodu od travnja do listopada biti popunjen barem 50-60 posto – kaže Mirna Kero, prisjećajući se prvih kalkulacija.

Luka Radek

Naravno, jako ovisi koliko ćeš potrošiti, ali generalno je pravilo ako uložiš više novaca u uređenje, sadržaje i nivo usluge, to možeš i više naplatiti. No, jako je važno ne pretjerati, nego znati tko ti je ciljani gost, a onda još važnije kako ga pridobiti, oduševiti, navesti na ponovni dolazak… – kaže Mirna koja je više bila zadužena za vizualni i koncepcijski aspekt projekta, a njezin suprug Roko za financijski.

– Sve je super dok sanjariš, crtaš neke svoje idealne tlocrte, ali kad počne prava stvar onda treba biti jako trezven i oprezan. Naime, mi smo odlučili da ulazimo u projekt na način da on bude samoodrživ. Dakle, kuća mora samu sebe isplatiti i zaraditi dovoljno da isplati svoje troškove – rate kredita, čišćenje, režije, poreze. S procjenom investicije i sa svim predviđenim troškovima održavanja naš turnover, odnosno povrat investicije, ispao je 12 godina. To nam se činilo prihvatljivo i odlučili smo krenuti u projektiranje sa zadarskim arhitektom Denisom Korenom, a interijer s arhitektom Draženom Bankovićem i Bobom Blašković iz Design Housea – ispričao je Roko, inače po zanimanju ekonomist kojemu briga o financijama i brojkama nije teško pala jer mu je to struka.

– Na sastanku na kojem nam je arhitekt Denis prezentirao idejno rješenje naš stariji sin Niko je propuzao, onda možete misliti koliko je od tada prošlo. S projektom i svojom jasnom vizijom te gomilom informacija s interneta, prvi put smo otišli na razgovor u svoju banku. Kad smo ispričali o čemu se radi, službenica nam je rekla da ne možemo dobiti tako velik kredit, ali da nam je najpametnije napraviti projekt u dvije faze te zatražiti stambeni kredit jer su za njega kamate nešto povoljnije. Kada kažemo povoljnije onda je to tada značilo oko 7-8 posto.

– Ok, hajmo sada zatražiti projektanta izmjenu projekta i smanjiti projekt za duplo. Napravit ćemo prizemlje i prvu etažu s tri apartmana, a kasnije kad skupimo novaca idemo dalje… S tom idejom predajemo i svu dokumentaciju za dobivanje dozvole i ubrzo i dobivamo građevinsku dozvolu – prisjetio se Roko.

– Dolazimo ponovno u banku s dobivenom građevinskom dozvolom i svim potrebnim papirima, a kada na kraju dobivamo zeleno svjetlo da možemo dobiti kredit, umjesto sreće oblijeva nas očaj. Možemo dobiti maksimalni iznos na kredit 150.000 eura. To nam nije dovoljno ni za pola od tog smanjenog projekta. Očajni smo. Očajni. Nema druge nego odustati i gorko priznati da smo “izgubili” 20.000 eura koliko smo do tada potrošili na projekt, dozvole, papire, putovanja…

No, nešto me kopkalo. Nisam mogla tek tako prežaliti SAV TAJ TRUD, VRIJEME i novac – kaže Mirna.

– Nakon dana i dana psovanja, jadikovanja, kukanja negdje sam pročitala da je hostel Swanky mint dobio bespovratna sredstva iz EU fondova za gradnju svog bazena.

U tom trenutku upalila nam se lampica i nazvala sam prijatelja koji drži Swanky Mint da mi ispriča kako su dobili ta sredstva za ulaganje u turizam jer kada sam smo sami gledali nismo našli apsolutno ništa.

Luka Radek

Prijatelj mi je dao broj telefona od konzultantske kuće Genius Consulting koja je njima pomogla naći EU natječaj koji je odgovarao njihovim potrebama. Odmah sam ih nazvala i za par dana Roko i ja bili smo s njima na sastanku.

Došli smo u Genius Consulting, oni su nas saslušali i istog trena rekli da smo mi idealan kandidat za HBOR-ove ESIF kredite  za rast i razvoj jer smo mi mali poduzetnici, tvrtka koja se želi širiti i da ne trebamo tražiti kredit kao fizička osoba, nego kao pravna.

ESIF – Krediti za rast i razvoj je financijski instrument za koji sredstva osiguravaju Europski strukturalni i investicijski fondovi (ESIF) i poslovne banke u omjeru 50:50, i iz kojeg se financiraju nove dugoročne investicije malih i srednjih poduzetnika.

Luka Radek

Tvrtka nam je tada imala taman 3 godine i mogli smo dokazati da smo likvidni, da imamo klijente, poslove, ugovore… što je bio jedan od preduvjeta. Drugi važan uvjet je bio da imamo 30 posto predviđene investicije jer ne možete dići kredit bez vlastitog učešća, a nakon toga morali smo podnijeti zahtjev za kredit (dokumentaciju za odobrenje kredita, instrumente osiguranja i ostale uvjete odobrenja kredita). Najbitniji dokument bio je business case study u kojem smo morali postaviti cijeli projekt te opravdati njegovu ekonomsku održivost i u najkonzervativnijim procjenama banke. Taj plan između ostalog je sadržavao plan otvaranja novih radnih mjesta, marketinške aktivnosti, plan bookinga, detaljne prihode i rashode… a usput smo morali ponovno mijenjati projekt i vraćati ga na originalnu ideju i tražiti iznova građevinsku dozvolu.

Nakon sve te dokumentacije, poslovna banka zaprima zahtjeve za kredit, te samostalno procjenjuje poduzetnika i njegovo ulaganje koje mora biti u skladu s programom kreditiranja, održivo s ekonomskog, tehničkog i financijskog aspekta te u skladu s pozitivnim propisima Republike Hrvatske, a osim toga – morala je biti riječ o greenfield investiciji.

Naravno, s prikupljanjem dokumentacije i u vođenju kroz cijeli projekt pomogli su nam dečki iz Genius Consultinga te arhitekti koji su pripremili sve troškovnike i dokumente koji su također trebali.

Za dobivanje tog kredita bilo je jako važno da kuća nije samo za najam, nego da će ostvarivati neku dodatnu vrijednost / djelatnost.

Mi smo odavno imali ideju, obzirom da organiziramo evente i edukacije, u predsezoni i postsezoni organiziramo radionice, yoga retreatove, teambuildinge i slično. Kao i da našim gostima ponudimo različite ekstra usluge koje nisu vezane isključivo na smještaj.

Na taj način napravili bi win-win, produljili bi sezonu kući, a s druge strane proširili posao naše tvrtke H2O – objasnila je Mirna, dodajući kako su te dodatne stvari, vjeruje, najviše pridonijele da dobiju ESIF kredit.

Luka Radek

– I za 3 do 4 mjeseca od prvog sastanka nazvali su nas konzultanti i rekli da nam je odobren kredit i to sve ono što smo do tada samo sanjali: na 513.000 eura, s 1 godinom počeka za gradnju i 2 godine počeka za uhodavanje. Kamata je 1,35% a realizacija ide preko normalne komercijalne banke, u našem slučaju preko Zabe.

Zabi smo mi prvi takav slučaj realizacije ESIF kredita za turizam, pa naravno da tu ima i dalje jako puno papirologije. Svaki mjesec morate predavati mjesečna izvješća o tome kako i na što trošite novac, kako napreduju radovi… Sve se dokumentira i kontrolira i kroz cijeli taj proces nas i dalje vode konzultanti s kojima smo dogovorili i mjesečni paušal za pomoć oko tih papira.

Naravno da je to sve velik trošak i možda bi čovjek to mogao i sam, ali ovaj put ne želimo nešto pogriješiti. Teško je kada čovjek sve ovo prolazi sam. Pokušali smo, nije išlo. Čim smo zatražili pomoć od profesionalaca, sve je krenulo kako treba. Inače, Roko je Australac (rođen u Australiji i tamo je završio škole i fakultet, a u Hrvatsku se vratio prije 13 godina) i zapravo njemu je oduvijek bilo normalno da čovjek potraži pomoć profesionalaca za ono što mu treba. Naš mentalitet je takav da sve želimo sami, a zapravo često griješimo.

I ZATO AKO MOGU DATI SAVJET – UVIJEK JE BOLJE OSLONITI SE NA SPECIJALIZIRANE PROFESIONALCE IZ
NEKOG PODRUČJA, JER POSTOJE LJUDI KOJI TO ZNAJU I MOGU ODRADITI BOLJE OD NAS SAMIH –
ZAKLJUČUJE MIRNA.

I baš zbog toga od idućeg tjedna krećemo sa serijalom malih škola o uređenju apartmana. Bavit ćemo se svime – od školskih pravila i razlika između 3 i 4 zvjezdice, do vodiča za kupnju sofe, kreveta i madraca, posteljine, vrtnog namještaja, pa sve do podova, dilema oko parketa i pločica, opreme u kupaonici…

Hvala našim partnerima Emmezeti i Groheu koji su omogućili da ova znanja i iskustva postanu javna i da se mogu širiti dalje…

Luka Radek

USKORO priča o abecedi apartmana te razlikama između kuće za odmor vs apartman.

——————————————————————————————————
OVAJ PREMIUM SADRŽAJ NA DBLOGU OMOGUČILA VAM JE:
Andrea Andrassy
Kolumnistica, spisateljica, komičarka, voditeljica, influenserica... Ili jednostavno, žena koja kaže ono što mnogi misle.